Achtererfgebied: wat is er Wettelijk Veranderd?

Door Nanda Michielsen-de Wilde

Het Besluit Omgevingsrecht (Bor) is onlangs gewijzigd. Wat zijn de veranderingen met betrekking tot het achtererfgebied?

De nieuwe definitie van het achtererfgebied luidt als volgt: “Erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijke gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen”.

Achtererfgebied

De nieuwe definitie gaat dus uit van een denkbeeldige lijn (rode pijl) waarachter het achtererfgebied zich bevindt. Hieronder lichten we de definitie per onderdeel nader toe.

achtererfgebied

Om te bepalen vanaf welk punt (achter welke lijn) het achtererfgebied begint, moet eerst worden bepaald wat onder het begrip hoofdgebouw wordt verstaan. Het achtererfgebied begint namelijk achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant (…). U zult dus moeten (laten) bepalen waar het hoofdgebouw begint. Pas van daaruit kunt u bepalen bij welk punt van het hoofdgebouw u de denkbeeldige lijn moet trekken.

Onder hoofdgebouw moet worden verstaan de actuele omvang van de hoofdmassa van het hoofdgebouw. De hoofdmassa is dus eigenlijk het hoofdgebouw. Maar wat valt dan allemaal onder hoofdmassa? Aan huizen wordt immers vaak het een en ander verbouwd. Denk aan aan- en uitbouwen. Horen die dan bij de hoofdmassa? Nee, tenzij… Vormt de aan- of uitbouw een uitbreiding/vergroting van de hoofdmassa én speelt deze géén ondergeschikte rol binnen die hoofdmassa? In dat geval maakt de aan- of uitbouw onderdeel uit van de hoofdmassa en dus van het hoofdgebouw. Let op. Dit kan betekenen dat de denkbeeldige lijn verspringt!

Voorkant van hoofdgebouw

Om het achtererfgebied te bepalen moet u ook vaststellen wat de voorkant is van het hoofdgebouw. De voorkant is kort gezegd de voorgevel van de hoofdmassa. Om dit te bepalen zijn er in de rechtspraak verschillende aanknopingspunten gegeven. Deze rechtspraak blijft van toepassing. Om te beginnen moet gekeken worden naar de ligging van de voorgevelrooilijn. Deze vindt u op de bestemmingsplankaart, in de voorschriften horende bij het bestemmingsplan of in de bouwverordening.

Hoe loopt de voorgevel dan ten opzichte van de voorgevelrooilijn? Vrij logisch. Dat is namelijk meestal de gevel die parallel loopt met de voorgevelrooilijn. Bij hoekpercelen krijg je een bijzondere situatie. Daar is vaak sprake van twee rooilijnen. Dan kan er uiteraard maar één voorgevel/voorkant van het hoofdgebouw zijn. Is deze situatie op u van toepassing, dan kunt u aan de hand van de volgende aanknopingspunten bepalen wat de voorgevel/voorkant is: de adressering en huisnummering (waar hangt/staat uw brievenbus?), de plaats van de voordeur of de hoofdingang van het hoofdgebouw en de hoofdontsluiting van uw perceel.

Openbaar toegankelijk gebied

Het laatste onderdeel uit de definitie is het begrip ‘openbaar toegankelijk gebied’. Hieronder vallen wegen, water en openbaar groen. Een belangrijke verandering die in dit begrip heeft plaatsgevonden is dat het begrip ‘water’ vervangen is door het begrip ‘vaarwater’. Lange tijd bestond de onwenselijke situatie dat al het water als openbaar toegankelijk gebied werd beschouwd en dat had behoorlijk wat consequenties. Vanaf 1 november 2014 is dat niet meer en wordt alleen vaarwater nog aangemerkt als openbaar toegankelijk gebied. Wordt uw perceel omgeven door slootjes, dan kan het zijn dat uw achtererfgebied een stuk groter is geworden.

Bepaling-achtererfgebied

Op beide tekeningen is met de lichtblauwe lijn een sloot aangeduid. In de oude situatie werd dit gezien als openbaar toegankelijk gebied. Vanaf 1 november 2014 niet meer. In de nieuwe situatie is het achtererfgebied duidelijk groter.

Conclusie

Het voorgaande maakt duidelijk dat ook op het eerste gezicht kleine wijzigingen voor u grote veranderingen met zich mee kunnen brengen. U moest al goed lezen, maar nu komt het ook aan op het uittekenen en –meten van alle relevante lijnen.

Nanda Michielsen-de Wilde

Over de auteur

Nanda Michielsen-de Wilde is advocaat bij MARK Advocaten. Ze is gespecialiseerd in Huurecht, Civiel en Bouwrecht.