Hoe Bereken je Huurprijsaanpassing Voor Winkelruimte en Horeca-bedrijfsruimte?
Winkeliers en horeca-ondernemers in populaire steden stemmen vaak klakkeloos in met een voorstel tot een forse huurprijsaanpassing. En erger nog: soms leidt een voorstel tot huurprijsaanpassing tot vertrek van de ondernemer, omdat de nieuwe huur niet meer te betalen is en de ondernemer een conflict wil vermijden. Accepteer nooit zomaar een voorstel, want met de berekening kan veel mis gaan. Hoe wordt een aangepaste huur op de juiste manier berekend?
Zwichten is doodzonde. Niet alleen voor de ondernemer zelf, maar ook voor de buurt. Een buurt wil een divers aanbod van winkels en horecagelegenheden. Een originele kindercadeauwinkel, een bruin kroegje, een leuke kledingzaak en een wijnbarretje maken een buurt levendig. Hoe weet je nou als huurder of je moet instemmen met een huurprijsaanpassing?
In mijn vorige artikel hierover was de boodschap: stem niet zomaar in met een huurprijsherziening. De verhuurder mag dit immers niet zomaar doorvoeren. Er bestaat een uitgebreide juridische procedure die de verhuurder moet doorlopen, wanneer een huurder niet instemt met een voorstel tot huurverhoging.
>> Lees hier waarom je niet zomaar met huurverhoging van winkelruimte moet instemmen
Hoe wordt zo’n aangepaste huurprijs berekend?
Geen markthuur, maar herzieningshuur
Een belangrijk misverstand bij een aangepaste huurprijs is dat dit de markthuurprijs zou zijn. De markthuurprijs is de prijs die een potentiële nieuwe huurder bereid is te betalen voor een leegstaande winkelruimte of horecabedrijfsruimte. Maar we hebben het hier niet over een nieuwe huurder. Bij zittende huurders geldt een herzieningshuur: de huur die geldt voor de periode dat de huurovereenkomst voortduurt.
Die herzieningshuur is de gemiddelde huur die de afgelopen vijf jaar voor vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse is betaald. In de periode na een recessie of een periode van toenemende populariteit van een buurt, is de herzieningshuur lager dan de markthuur. Vandaag wil een internationale keten wel de hoofdprijs betalen voor de bedrijfsruimte, maar een paar jaar geleden nog niet. Deze lage huren van een paar jaar geleden tellen mee bij het berekenen van de gemiddelde huurprijs over de afgelopen vijf jaar.
Vergelijkbare bedrijfsruimte
De deskundigen moet de gemiddelde huurprijs per vierkante meter vaststellen die over de afgelopen vijf jaar is betaald, en daarbij kijken naar vergelijkbare bedrijfsruimte. Meestal worden er 3-5 vergelijkbare bedrijfsruimten in de vergelijking betrokken.
Waarmee wordt het gehuurde vergeleken?
Locatie van vergelijkbare bedrijfsruimte
De vergelijkbare bedrijfsruimten moeten zo dichtbij mogelijk bij het gehuurde gelegen zijn: in dezelfde straat of buurt. Het moet gaan om hetzelfde winkel- of horecagebied. Hoe meer vergelijkingsmateriaal er voorhanden is, des te dichterbij de vergelijkbare bedrijfsruimten gelegen kan zijn.
Zo zijn de huurprijzen in de Amsterdamse Negen straatjes gemiddeld hoger dan de huurprijzen in de nabijgelegen Jordaan of in de Haarlemmerbuurt. Er dient dus zoveel mogelijk binnen de buurt vergeleken te worden.
In een druk uitgaansgebied in een stad zullen er meer nabijgelegen cafés zijn om mee te kunnen vergelijken. In een verlaten dorp kan het zijn dat de huurprijs van het postkantoor wordt vergeleken met die van het buurtcafé, omdat er geen ander vergelijkingsmateriaal voorhanden is. Als outletcenters met elkaar vergeleken worden, dan zal een deskundige bij gebrek aan vergelijkingsmateriaal in de buurt moeten kijken naar outletcenters die tientallen kilometers verderop gelegen zijn.
Soort bedrijfsvoering
Voor de vergelijking moet er in beginsel ook een soortgelijk bedrijf worden geëxploiteerd als in het gehuurde, in die zin dat een winkelruimte met een winkelruimte zal worden vergeleken en een café met een café. Hoe meer vergelijkingsmateriaal er voorhanden is, hoe meer de vergelijkbare bedrijfsruimten zal moeten lijken op het soort bedrijf dat in het gehuurde wordt geëxploiteerd. Zo word huurprijs van een kaarsenwinkeltje niet vergeleken met de huurprijs van een supermarkt.
Vergelijkbare grootte/ weging vierkante meters
De grootte van de vergelijkbare bedrijfsruimten hoeft in beginsel niet gelijk te zijn aan het gehuurde. De deskundige kan de vierkante meters vergelijkbaar maken door de vierkante meters te wegen. Met wegen wordt bedoeld dat bepaalde vierkante meters in een bedrijfsruimte die minder worden gebruikt voor een lager percentage meetellen.
Bij het wegen van de vierkante meters kijkt de deskundigen naar de functionaliteit van deze vierkante meters in een bedrijfsruimte. De oppervlakte waar de meeste omzet behaald wordt telt het zwaarst. De vierkante meters in een donkere opslag tellen wel mee, maar relatief veel minder.
Voor vierkante meters op de begane grond dichtbij het front (de voorkant/etalage van de bedrijfsruimte) rekenen deskundigen meestal 100%. Voor de vierkante meters die achterin een bedrijfsruimte gelegen zijn, maar die wel publiek toegankelijk zijn, kan een iets lager percentage gelden, bijvoorbeeld 75%. Een nog lager percentage geldt voor de opslag op de begane grond en eventueel in een kelder. Hij moet kunnen uitleggen waarom hij kiest voor een bepaalde weging.
Voorbeeldberekening
- De huurprijs van een café is € 10.000 per jaar (ex. servicekosten en btw).
- Het café is 100 m², waarvan 50 m² op de begane grond.
- 50 m² daarvan is in de kelder gelegen.
- 25 m² is voor het publiek toegankelijke zitruimte in de kelder met een normale stahoogte.
- De andere 25 m² in de kelder is opslag met een verlaagd plafond.
De deskundigen zou in dit geval 100% kunnen toekennen van de vierkante meters op de begane grond (= 50 m²). Bijvoorbeeld 30% voor de 25 m² zitruimte in de kelder (= 7,5 m²) en 10 % voor de opslag (= 2,5 m²). Het aantal gewogen vierkante meters komt dan uit op 50 + 7,5 + 2,5 = 60.
De vierkante meterprijs zal in dit geval € 10.000=/ 60 = € 166,67 per m² per jaar zijn.
De afgelopen vijf jaar
De deskundige moet bekijken welke huurprijs er gemiddeld betaald is over de afgelopen vijf jaar. Waarschijnlijk is de huurprijs van de vergelijkbare bedrijfsruimten de afgelopen vijf jaar gestegen door indexering of doordat er met de huurder afspraken zijn gemaakt over een aangepaste huurprijs. Misschien werd de vergelijkbare bedrijfsruimte in de afgelopen vijf jaar tot op een zeker moment door een andere ondernemer gehuurd. De deskundige moet die oude huurprijzen betrekken bij het bepalen van de gemiddelde vierkante meterprijs over de afgelopen vijf jaren.
Uit al deze vergelijkingspanden en huurprijzen rolt een gemiddelde huurprijs die over de afgelopen vijf jaren is betaald. Wanneer de deskundige qua locatie en soort bedrijfsvoering juiste vergelijkingspanden in het onderzoek heeft betrokken; de vierkante meters op de juiste wijze vergelijkbaar heeft gemaakt en goed gekeken heeft naar de betaalde huurprijzen over de afgelopen vijf jaren, dan komt er een herzieningshuur uit die redelijk zou moeten zijn.
Vervolgens is het overigens aan de huurder om te bepalen of hij het eens is met het rapport en akkoord gaat met deze aangepaste huurprijs of dat hij de rechter erover laten oordelen of dit een redelijke herzieningshuur is.
Verbeteringen door de huurder aangebracht
In het geval de huurder heeft geïnvesteerd in het gehuurde (en dit niet zijn normale onderhoudskosten betreffen) zullen deze kosten in mindering worden gebracht op de aangepaste huurprijs.
Mijn advies
Uit bovenstaande blijkt dat er veel informatie nodig is om vast te stellen wat een redelijke huurprijsaanpassing is. Het is dus als horecaondernemer/winkelier zeker de moeite waard om goed te bekijken of de aangepaste huurprijs gebaseerd is op de hierboven genoemde elementen. Het is ook aan te raden een eigen onderzoek te doen naar de huurprijzen die worden betaald door vergelijkbare ondernemers in de buurt.
Als horecaondernemer of winkelier ben je vaak nauw verbonden met de buurt. Vaak ben je lid van een ondernemersvereniging. Jij hebt daarom vaak informatie over de huurprijzen in de omgeving. Althans, je kan deze informatie gemakkelijker van jouw mede-ondernemers in de buurt krijgen dan jouw verhuurder- maak gebruik van dit netwerk!
Het is ook aan te raden als huurders van een bepaalde buurt samen te werken. Door elkaar op de hoogte houden en informatie te verstrekken help je elkaar te voorkomen dat een huurder niet goed geïnformeerd is en zwicht onder de druk van een huurprijsvoorstel dat op verkeerde uitgangspunten (markthuur) gebaseerd is.
Zo houd je als huurders samen de buurt divers en voorkom je dat het gemiddelde van de huurprijzen ter plaatse stijgen.
Over de auteur
Maaike Cohen is advocaat huurrecht bij Corten De Geer Advocaten, en heeft veel ervaring in de retail. Huurbeëindiging, huurprijsaanpassing en servicekostengeschillen behoren tot haar dagelijkse praktijk. Ze werkt daarnaast voor diverse zorginstellingen en staat kunstenaars(collectieven) bij.
