Kun je Huur Verhogen van Bedrijfsruimte Vanwege Kosten Renovatie Energielabel C?

Door Maaike Cohen

In 2023 moeten kantoren volgens het Energieakkoord minimaal Energielabel C hebben. Zijn er mogelijkheden de huur van bedrijfsruimte te verhogen? Kun je er in nieuwe huurovereenkomsten rekening mee houden? En wat nu als de huurder niet meewerkt aan de verbeteringen?  

Wat voor problemen zijn er te voorzien?

Oudere kantoorpanden met Energielabel G zullen flink moeten investeren om het juiste niveau te bereiken. Voormalige industriële gebouwen, omgebouwd tot kantoorruimte zullen relatief meer moeten investeren om het juiste label te verkrijgen.

Slecht onderhouden kantoorpanden in minder populaire delen van het land, zullen de relatief hoge investeringen minder gemakkelijk kunnen doorberekenen in de huurprijs.

Voor wie is deze maatregel van belang?

Voor alle verhuurders/eigenaren en huurders van bestaande kantoorruimtes en -panden;

– waarvan de kantoorfunctie de hoofdfunctie is. Een kantoorruimte die hoort bij een het ziekenhuis, hotel of fabriek, valt daar bijvoorbeeld niet onder.

– waarvan de oppervlakte groter is dan 100 m²; kleine kantoren horen hier dus niet bij.

– Rijksmonumenten en kantoorruimtes gelegen in beschermde stads- en dorpsgezichten (zoals de Amsterdamse binnenstad) vallen er ook buiten.

– tijdelijke kantoorpanden (sloop/transformatiepanden), die korter dan twee jaar de functie kantoor hebben hoeven ook niet aan dit voorgeschreven label te voldoen.

Eigenaren/ verhuurders van alle overige kantoorpanden of -ruimtes moeten dit C Label bezitten in 2023.

Wat is Energielabel C?

Kantoorpanden worden gelabeld van A tot en met G, waarbij A staat voor energieneutraal. Label G is het laagste niveau.

Verwacht wordt dat er bij ongeveer de helft van de kantoorpanden in Nederland aanpassingen zullen moeten worden gedaan om Label C te verkrijgen. Dan moet je denken aan aanpassingen aan de technische installaties; LED-verlichting en/ of spouwmuurisolatie.

Bij gebouwen met een G Label zal het casco moeten worden aangepakt door bijvoorbeeld dak-, spouwmuurisolatie en HR ++ beglazing aan te brengen.

Wie gaat dat betalen? Kan je de investering terugverdienen via de huur?

In eerste instantie zal de eigenaar/verhuurder moeten investeren in het pand. De investeringen kunnen (mogelijk) worden terugverdiend door deze (deels) aan de huurder door te berekenen met een verhoging van de huurprijs of servicekosten. Bij bestaande contracten is dat lastiger dan bij nieuwe huurcontracten.

Sommige verbeteringen kan de eigenaar in de servicekosten doorberekenen aan de huurder. Zo zou het vervangen van de bestaande verlichting voor LED-verlichting onderdeel kunnen zijn van de leveringen en diensten en bij huurders in rekening kunnen worden gebracht. Voor de huurder kan daar weer een besparing in de servicekosten tegenover staan.

Andere verbeteringen komen voor rekening van de verhuurder. Bij bestaande contracten kan de verhuurder de huurder niet zomaar dwingen meer huur te gaan betalen voor de verbeteringen van de bedrijfsruimte. Het zou mooi zijn wanneer verhuurder en huurder hierin samen zouden optrekken om dit duurzaamheidsdoel te bereiken.

Wanneer de huurder geen hogere huur wil betalen, zal de verhuurder moeten wachten totdat de huurperiode in de huurovereenkomst is verstreken. Daarna kan de verhuurder de huur opzeggen of eventueel een nieuwe huurprijs afspreken.

Bij nieuwe huurcontracten kunnen de investeringen worden verwerkt in de huurprijs.

Als eigenaar/ verhuurder kan je van verschillende financiële regelingen gebruik maken, bijvoorbeeld het fiscale voordeel van de Energie-investeringsaftrek (EIA) of een investeringssubsidie voor duurzame energie (ISDE).

Wat als de huurder niet meewerkt aan de verbeteringen?

Tijdens een lopende huurperiode heeft de verhuurder de medewerking van de huurder nodig voor het nemen van deze maatregelen in het gebouw. Wanneer er gecontracteerd is op basis van het ROZ- model dan moet de huurder meewerken aan verbeteringen aan het gehuurde, zeker als deze van buitenaf zijn opgelegd. Deze ROZ bepalingen zijn vaak van toepassing.

Zonder ROZ model is dit lastiger. Aan dringende werkzaamheden moet een huurder gewoon meewerken, want dit schrijft art. 7:220 lid 1 BW voor. De vraag is evenwel of de duurzaamheidsmaatregelen “dringende werkzaamheden” zijn of dat deze vallen onder een ander  begrip “renovatie” (en leiden tot meer huurgenot).

Dit zal afhangen van de omstandigheden van het geval en de te nemen maatregelen. Vallen de duurzaamheidsmaatregelen onder het begrip “renovatie” dan kan de verhuurder deze maatregelen er niet zomaar doordrukken en zou de verhuurder rekening moeten houden met de belangen van de huurder en een redelijk renovatievoorstel doen (art. 7:220 lid 2 en lid 3 BW).

Bij nieuwe huurcontracten kunnen de investeringen worden verdisconteerd in de huurprijs. Als eigenaar/verhuurder is het verstandig bij de huurcontracten die hij nu aangaat al na te denken over eventuele aanpassingen die de komende vijf jaar zouden moeten worden doorgevoerd, welke aanpassingen dan (gedeeltelijk) bij de huurder in rekening zouden kunnen worden gebracht.

Belangrijke tip  

Een tip voor de verhuurder/eigenaar die nu een huurovereenkomst voor kantoorruimte van langer dan vijf jaar aangaat is dat hij voorafgaand aan het aangaan van de huurovereenkomst het Energielabel van het kantoorpand laat vaststellen wat er nog nodig is om het pand te laten voldoen aan Label C. Vervolgens kunnen deze maatregelen alvast opgenomen worden in de huurovereenkomst waarbij alvast wordt afgesproken dat de huurder hier in de toekomst aan mee zal betalen.

Wat is de sanctie op het niet-verkrijgen van dit Label.

In ieder geval zal het niet voldoen aan het C label betekenen dat het gehuurde een gebrek heeft. Een gebrek aan het gehuurde betekent dat het gehuurde niet biedt wat de huurder ervan zou mogen verwachten en de huurder kan afdwingen dat het gebrek wordt verholpen.

De huurder van bedrijfsruimte heeft dus een pressiemiddel in handen om ervoor te zorgen dat de verhuurder het pand naar het juiste duurzaamheidsniveau brengt.

Niet alleen kan de huurder eisen dat de verhuurder het gebrek herstelt (en dit via de rechter afdwingen of op enig moment het gebrek op eigen kosten herstellen), ook zou de huurder een schadevergoeding kunnen vorderen wegens het niet-voldoen aan het C Label. Deze schade zou kunnen uit te hoge energiekosten, waarvoor de verhuurder zou moeten opdraaien.

Gemeenten hebben de mogelijkheid boetes op te leggen bij overtreding van het Bouwbesluit. De verwachting is dat er ook boetes zullen volgen bij overtreding van de verplichting tot het hebben van een C Label. Op enig moment zal het zelfs niet meer mogelijk zijn energieonzuinige panden te gebruiken en verhuren.  

Wat moet ik nu doen als eigenaar van een kantoorpand of-ruimte?

Zoals hierboven genoemd is op de site www.ep-online.nl te checken of het pand- of de ruimte al een Energielabel heeft. In het register www.qbis.nl zijn gecertificeerde en gekwalificeerde adviseurs te vinden. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland verwijst kantooreigenaren naar deze website.

Het is aan te raden nu alvast in kaart te brengen welke investeringen moeten worden gedaan om het kantoorpand in 2023 op het juiste niveau te brengen en hier in de huurovereenkomsten alvast rekening mee te houden.

Maaike Cohen

Over de auteur

Maaike Cohen is advocaat huurrecht bij Corten De Geer Advocaten, en heeft veel ervaring in de retail. Huurbeëindiging, huurprijsaanpassing en servicekostengeschillen behoren tot haar dagelijkse praktijk. Ze werkt daarnaast voor diverse zorginstellingen en staat kunstenaars(collectieven) bij.