Kan Huurder Altijd Naar Huurcommissie Stappen?

Door Nanda Michielsen-de Wilde
huurder huurcommissie

Stel, u verhuurt als eigenaar van een klein woningbouwcomplex zes appartementen. De appartementen zijn goed onderhouden en de huurprijs is ook goed. Wat, als nu één huurder daar toch anders over denkt en hij de huurcommissie inschakelt? Maakt het dan nog verschil dat de huurprijs geliberaliseerd is? En dat de woning volledig gemeubileerd is verhuurd? Wanneer kan de huurder eigenlijk de huurcommissie inschakelen?

Het uitgangspunt is dat verhuurder en huurder vrij zijn om samen een huurprijs overeen te komen. Met de regel ‘afspraak is afspraak’ zou u als verhuurder kunnen menen, dat daarmee de zaak is afgedaan. Immers, de huurder heeft deze huurprijs zelf geaccepteerd. Het ligt echter toch wat genuanceerder. Als een huurder een nieuwe huurovereenkomst aangaat, heeft hij namelijk het recht om de hoogte van de huurprijs aan de huurcommissie voor te leggen. Om te toetsen of de afgesproken huurprijs inderdaad redelijk is.

De huurcommissie toetst de overeengekomen huurprijs aan de hand van een puntenstelsel. Let op: de mogelijkheden om de huurcommissie in te schakelen zijn enigszins beperkt: alleen tijdens de eerste keer dat deze huurovereenkomst wordt aangegaan en dan nog alleen gedurende de eerste zes maanden van de huurovereenkomst. Ook dat volgt uit de wet.

Alle typen huurovereenkomsten?

Maakt het dan nog verschil om wat voor soort woning of huurcontract het gaat? En of de huurprijs geliberaliseerd is? Nee, het voorgaande is altijd van toepassing. Of het nu gaat om de verhuur van een appartement, een villa of een woonwagen. Daarbij maakt het niet uit of de huurprijs geliberaliseerd is of niet. Zelfs niet of de huurovereenkomst is gesloten met een vergunning op grond van de Leegstandswet.

Hierop bestaat eigenlijk één uitzondering. Als u met uw huurder een huurovereenkomst sluit die naar aard van korte duur is, dan geldt dit niet. In zo’n geval kan uw huurder dus niet de huurprijs aan de huurcommissie voorleggen. In dat geval geldt de overeengekomen huurprijs.

Let op! De huurder behoudt altijd het recht om de huurcommissie in te schakelen wanneer sprake is van achterstallig onderhoud of een gebrek. Is daarvan sprake, dan kan de huurder om vermindering van de huurprijs vragen. Van dit recht kan niet worden afgeweken. Dat volgt uit de wet.

En de servicekosten dan?

U hebt echter uw appartementen verhuurd voor een all-in prijs. Immers, de appartementen hebt u gemeubileerd verhuurd en ook daarvoor wilde u een vergoeding. Deze vergoeding kan in de prijs zijn inbegrepen, maar dat hoeft zeker niet. Onder de huurprijs vallen in ieder geval niet de servicekosten en de vergoeding voor het gebruik van de meubels.

In het geval van een all-in huurprijs kan de huurcommissie de huurprijs en de servicekosten of de kosten voor de huur van de meubels in redelijkheid vaststellen. Zo’n verzoek is dan wel enigszins in de tijd beperkt: het mag betrekking hebben op een tijdvak van maximaal twaalf maanden per kostensoort.

Conclusie

Huurders hebben bijna altijd het recht om aan de huurcommissie de vraag voor te leggen of de aanvangshuurprijs redelijk is. Ook kan een oordeel worden gevraagd over de hoogte van de servicekosten. Gelukkig is het wel een in tijdsduur beperkt recht. Immers, alleen tijdens de eerste zes maanden van de eerste gesloten huurovereenkomst betreffende een woning. Enkel bij huurovereenkomsten naar aard van korte duur is dat anders.

Nanda Michielsen-de Wilde

Over de auteur

Nanda Michielsen-de Wilde is advocaat bij MARK Advocaten. Ze is gespecialiseerd in Huurecht, Civiel en Bouwrecht.