Leg de Exploitatieverplichting Voor Huurder Bedrijfsruimte Nauwkeurig Vast

Door Marten van Buiten
exploitatieverplichting bedrijfsruimte

Leegstand heeft een negatieve invloed op de markthuur- of beleggingswaarde van een bedrijfsruimte. Ook de wijze van exploitatie en het gebruik van het pand kunnen zulke ongewenste gevolgen hebben. Daarom is het voor verhuurders noodzakelijk de exploitatieverplichting goed vast te leggen in de huurovereenkomst. Wat komt hier bij kijken?

Het belang van een exploitatieverplichting

Het niet-exploiteren zal in de meeste gevallen een waardevermindering van de bedrijfsruimte veroorzaken. De leegstand werkt verwaarlozing in de hand en stelt een pand bloot  aan kraken en vandalisme. Bovendien kan leegstand van invloed zijn op de verzekering en verzekerbaarheid. Voor naburige bedrijven, winkels en woningen zijn deze negatieve gevolgen vaak eveneens merkbaar. Deze vervelende gevolgen kunnen ook optreden wanneer de huurder het gehuurde wel exploiteert, maar niet op de juiste wijze of niet zoals de verhuurder het heeft bedoeld.

Wat staat er in de wet over de exploitatieverplichting?

In de wet staat geen algemene exploitatieverplichting. Als verhuurder is het daarom noodzakelijk zo’n verplichting op te nemen in de huurovereenkomst en nauwkeurig te omschrijven, zodat geen ruimte voor discussie bestaat. Handhaving door de verhuurder bij een overtreding is dan eenvoudiger. In deze bepaling staat niet alleen dat moet worden geëxploiteerd maar geeft u ook nadere invulling aan deze verplichting. Zo kunnen de openingstijden erin worden opgenomen en een verplichting om het gehuurde te voorzien van voldoende inrichting en inventaris.

In een aantal gevallen heeft de rechter geoordeeld dat de exploitatieverplichting is te herleiden uit de wettelijke verplichting van de huurder om zich als goed huurder te gedragen. Of dit zo is hangt af van de omstandigheden van het geval. Maar ook wanneer geen (duidelijke) exploitatieverplichting is overeengekomen, hoeft u dus als verhuurder niet in alle gevallen bij de pakken neer te zitten.

Exploitatieverplichting naast het gebruik en bestemming van de bedrijfsruimte

In de wet staat wel de verplichting opgenomen voor de huurder om het gehuurde te gebruiken, zoals is overeengekomen. Mocht niets zijn overeengekomen, dan is de huurder volgens de wet slechts bevoegd tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is. In de overeenkomst staat vaak een zogeheten bestemmingsbepaling: “Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als …………………”

Een schoenenwinkel is wat anders dan een supermarkt,een grand café is wat anders dan ‘slechts’ een café en een bankfiliaal is geen flexplek voor zelfstandigen en informatiepunt voor startups. Ook hier geldt weer dat hoe nauwkeuriger het gebruik staat omschreven, des te minder ruimte er is voor een afwijkend gebruik.

Wanneer je als verhuurder meerdere ruimtes in een winkelgebied verhuurt, kan het belang om nauwkeurig de bestemming aan te geven er ook in bestaan om te voorkomen dat er teveel van hetzelfde is voor het winkelend publiek.

De exploitatie en het gebruik hangen nauw samen met elkaar en dienen op elkaar te worden afgestemd.

Omschrijving in de modelovereenkomsten behoeft concretisering

In veel modelhuurovereenkomsten en/of daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen, zoals bij de laatste ROZ-modellen voor winkelruimte en kantoorruimte, staat inmiddels zowel een bestemmingsbepaling als een exploitatieverplichting. Het zijn echter bepalingen in algemene bewoordingen, die u dient te concretiseren. Zoals hiervoor al is aangegeven, is het belangrijk om het gebruik en de exploitatie nauwkeurig te omschrijven.

Een voorbeeld uit mijn praktijk

Mijn cliënt verhuurt een pand aan een horecaondernemer. Het was volgens hem de bedoeling dat de huurder het pand zou gebruiken als een grand café en dat hij dit grand café zeven dagen in de week zou exploiteren en ruime openingstijden zou hanteren. In het weekend was het toegestaan om af en toe ’s avonds na het diner een besloten feest te geven. Deze bedoeling was niet nauwkeurig omschreven in de huurovereenkomst zelf.

Al snel na aanvang van de huur werd de horecagelegenheid omgetoverd tot een feestlocatie met zeer beperkte openingstijden. Eigenlijk was het gehuurde alleen in het weekend geopend voor housefeesten en doordeweeks was de zaak gesloten. De staat van het pand ging hard achteruit, het pand werd gebruikt als hangplek en de muren werden regelmatig beklad met graffiti. De omwonenden hadden hier ook last van. Dit alles had een negatieve invloed op de markt en beleggingswaarde.

Mijn cliënt wilde de huurovereenkomst ontbinden, nadat de huurder te kennen had gegeven dat hij niets zou veranderen. Door de vage bepalingen over gebruik en exploitatie was het zeer lastig om aan te tonen dat de huurder zijn verplichtingen niet nakwam. Uiteindelijk, na een lange en kostbare procedure, hebben partijen een minnelijke regeling getroffen. Wanneer de exploitatieverplichting duidelijker was omschreven, was de verzochte ontbinding eenvoudiger toegewezen en was bovendien de eventuele onderhandelingspositie veel beter.

Derdenbeding

In deze huurovereenkomst stond ook nog een derdenbeding. De huurder was op grond daarvan verplicht om twee speelautomaten te plaatsen van een door de verhuurder aangewezen bedrijf – een in de horeca veel voorkomend beding. Voor het verkrijgen en behouden van een exploitatievergunning voor de speelautomaten is het noodzakelijk dat sprake is van hoogdrempelige horeca. Omdat het eigenlijk meer een discotheek was geworden, wat door de gemeente werd aangemerkt als laagdrempelige horeca, bestond het risico dat de gemeente de exploitatievergunning zou intrekken. De verhuurder had er dus belang bij dat de bedrijfsruimte niet werd geëxploiteerd als discotheek.

Dit betreft een voorbeeld van een horecagelegenheid, maar voor winkels, kantoorruimte en andere bedrijfsruimte geldt hetzelfde. Er is altijd een belang om een exploitatieverplichting op te nemen en de wijze van gebruik en exploitatie te beschrijven. De verhuurder houdt in dat geval het initiatief, wanneer de huurder in strijd met deze bepalingen handelt.

Is huurder altijd aan overeengekomen exploitatieverplichting te houden?

In de rechtspraak bestaan een aantal voorbeelden dat een verhuurder de huurder niet kan houden aan de contractuele exploitatieverplichting. Dit was meestal in gevallen van een (zeer) verlieslatende exploitatie. Alleen het lijden van verlies zal echter voor een rechter onvoldoende aanleiding geven om een huurder te ontslaan van zijn exploitatieverplichting.

Maar in de meeste gevallen komt de huurder niet onder zijn contractuele exploitatieverplichting uit. En ook in geval van een verliesgevende exploitatie oordelen rechters dikwijls dat dit voor rekening en risico van de huurder dient te blijven.

Zoals hiervoor al is aangegeven, heeft de rechter in voorkomende gevallen geoordeeld dat huurders een exploitatieverplichting hebben, ondanks dat deze niet contractueel is overeengekomen. Een belangrijke omstandigheid is of sprake is van een waardedaling door het niet exploiteren. Het komt aan op een uitleg van de bedoeling van partijen en van wat partijen over en weer van elkaar mogen verwachten over de exploitatie.

Conclusie

Leg de exploitatieverplichting goed vast om waardevermindering te voorkomen. Wanneer de huurder niet aan deze verplichting kan of wil voldoen, dan kan de verhuurder nakoming vorderen of anders ontbinding van de huurovereenkomst of er zelf voor kiezen om de exploitatieverplichting aan te passen. Zonder contractuele verplichting is het niet eenvoudig om de huurder tot exploitatie te dwingen.

Marten van Buiten

Over de auteur

Marten van Buiten is advocaat bij Spectrum Advocaten in Haarlem. Hij voert zowel een proces- als een adviespraktijk en werkt voornamelijk voor kleine en middelgrote ondernemingen. Hij houdt zich bezig met ondernemings-, contracten- en aansprakelijkheidsrecht en meer in het bijzonder met onroerend goedrecht (waaronder ook huur-, bouw- en bestuursrecht).