Huurcontract na Failliet Huurder en Doorstart

Door Nanda Michielsen-de Wilde

Stel, u bent verhuurder en uw huurder gaat failliet. De curator heeft de onderneming doorverkocht aan een andere partij. Wat kunt u dan voor eisen stellen? Kunt u een nieuw huurcontract sluiten of kunt u de bestaande huurcontract aanhouden?

Uw positie wordt deels bepaald door het gedrag van de curator. U hebt het recht op te zeggen. Maar of u nu wel of niet heeft opgezegd, bij winkelruimte kan een curator – mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan – indeplaatsstelling afdwingen. Het kan ook zijn dat de nieuwe huurder dan de doorstart niet afmaakt. Er kan als voorwaarde aan de curator gesteld zijn dat enkel een overname wordt overeengekomen als ook het huurcontract kan worden overgenomen of een nieuwe huurovereenkomst met de verhuurder kan worden gesloten. Vaak is de locatie belangrijk.

Als verhuurder kunt u kiezen voor twee opties:

1. een nieuwe huurovereenkomst sluiten. Bij winkelruimte betekent dat 5 + 5 jaar. Dat geeft zekerheid.

2. Maar het kan ook zijn dat u liever de bestaande huurovereenkomst wilt aanhouden, bijvoorbeeld omdat de huurprijs daar nog hoger is of u juist niet een zo lange tijd nog wilt verhuren. Dan kiest u voor (contractuele) indeplaatsstelling.

Betaling huurachterstand niet haalbaar

Het hangt van uw situatie als verhuurder af, wat u als uitgangspunt wilt nemen. Denk eerst goed na over de voor u belangrijke voorwaarden. Houdt er wel rekening mee dat een volledige betaling van de huurachterstand van de oude huurder, over het algemeen niet haalbaar is.

Houdt er rekening mee dat een kandidaat huurder in sommige gevallen in een luxe positie verkeert en veel keuze heeft. Dan is de kandidaat huurder niet geneigd aan al uw wensen tegemoet te komen. Verdiep u dus in de positie van de kandidaat huurder. Het kan ook zo zijn dat de locatie alles bepalend is.

Wat als kandidaat-huurder afhaakt?

Kijk ook naar uw eigen positie. Kunt u het u wel veroorloven om niet mee te werken? Wat als de kandidaat huurder afhaakt? Heeft u andere gegadigden om te huren? En wat heeft dat voor gevolgen voor het faillissement en een eventuele ontruiming door de curator? Heeft u ook bedacht of u zelf de onderneming wilt overnemen? Dat kan een optie zijn. Kan de curator wellicht nog een handje helpen bij de onderhandelingen?

Vergeet niet dat een curator bij winkelruimte een indeplaatsstelling kan afdwingen bij de rechter. Dan vindt er een belangenafweging plaats, mits aan een aantal voorwaarden is voldaan. Weet wat u kunt eisen. Bij een verplichte indeplaatsstelling wordt als eis gesteld dat de kandidaat huurder in staat is de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Een bankgarantie van 2 of 3 maanden is gebruikelijk. Heeft u al opgezegd of nog niet? Heeft u zelf een kandidaat huurder? U kunt eisen dat eenzelfde soort onderneming wordt geëxploiteerd door de nieuwe huurder.

Laat u goed informeren

U kunt alle bepalingen uit de oude huurovereenkomst overnemen of deze juist nu wijzigen. Let wel, bij een indeplaatsstelling via de rechter gelden alleen de bepalingen uit de oude huurovereenkomst. Ook bij een afspraak met de huurder voor indeplaatsstelling kunt u de voorwaarden wijzigen (in overleg), denk aan een andere huurprijs of een aanvullende verplichting voor de huurder.

Laat u goed informeren over de positie van de curator, de kandidaat huurder en uw eigen positie in de markt. Houdt er rekening mee dat in sommige gevallen de curator een indeplaatsstelling kan afdwingen. Denk goed na over de gevolgen van het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst of juist de oude huurovereenkomst in stand laten door middel van een indeplaatsstelling.

Nanda Michielsen-de Wilde

Over de auteur

Nanda Michielsen-de Wilde is advocaat bij MARK Advocaten. Ze is gespecialiseerd in Huurecht, Civiel en Bouwrecht.