Wat Kunnen Ontwikkelaars Doen Tegen Ontbinding van het Koopcontract?

Door lobke opsteen

Stel, u hebt een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met een koper voor wie u een appartement gaat bouwen. Wat nu als uw koper weigert mee te werken aan de levering van het appartement? Wat nu als hij het contract eenzijdig ontbindt? Hoe gaat u daarmee om en welke tegen acties zijn er mogelijk?

Hoe werkt ontbinding eigenlijk?

De meeste koopovereenkomsten bevatten ontbindende of opschortende voorwaarden (artikel 6:22 BW). Zeker wanneer het gaat om de bouw van woningen. De belangrijkste zijn het financieringsvoorbehoud, de mogelijkheid om de hypotheek met NHG te financieren, het uitvoeren van een bouwkundige keuring, het aanvragen van een omgevingsvergunning en de no-risk clausule. Deze voorwaarden zijn gekoppeld aan rechten en plichten van partijen waarbij partijen meestal afspreken dat deze voorwaarden alleen gedurende een bepaalde termijn gelden. Verloopt de termijn, dan kunnen partijen zich niet meer op die ontbindende voorwaarde beroepen. Die zijn dan namelijk uitgewerkt.

Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin u nog een onherroepelijke omgevingsvergunning nodig hebt om het appartement voor uw koper te kunnen bouwen. In dat geval neemt u bijvoorbeeld de ontbindende voorwaarde op dat het koopcontract is (of kan worden) ontbonden wanneer u niet voor een bepaalde datum een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen hebt gekregen. Zonder vergunning kunt u immers niet bouwen en dus ook niet leveren. Om te voorkomen dat de koper eindeloos moet wachten, spreekt u dan meestal een termijn af waarbinnen u die vergunning moet krijgen. Deze termijn varieert enorm. Dat is ook logisch, want het is belangrijk om die af te stemmen op de stand van zaken in het vergunningentraject. Moet u de vergunning nog vragen, dan hebt u immers (veel) meer tijd nodig, dan wanneer de vergunning al is verleend, maar nog niet onherroepelijk is.

Let op. Ook buiten de ontbindende voorwaarden is ontbinding mogelijk.

Ook wanneer alle ontbindende of opschortende voorwaarden zijn uitgewerkt, kunnen partijen (u of uw koper) nog steeds het koopcontract ontbinden. Partijen hebben namelijk altijd het recht om een overeenkomst te ontbinden wegens wanprestatie door de ander (artikel 6:265 BW). Dus wanneer de ander de afspraken uit de koopovereenkomst niet of niet op de juiste manier nakomt. Dat wil overigens niet zeggen dat elke wanprestatie een ontbinding rechtvaardigt. Die wanprestatie moet natuurlijk wel voldoende ernstig zijn om een ontbinding te rechtvaardigen. Er moet dus wel wat aan de hand zijn. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin het bouwplan op last van de gemeente zo enorm is aangepast, dat u niet meer hetzelfde kunt leveren als dat wat de koper heeft gekocht. Of aan de situatie waarin de koper verzuimt bouwtermijnen te betalen of verzuimt om mee te werken aan de levering van de door hem gekochte woning.

Ontbinding in de praktijk

Of het nu gaat om een ontbinding wegens het in vervulling gaan van zo’n ontbindende voorwaarde, of om ontbinding wegens wanprestatie. In alle gevallen geldt in ieder geval het volgende:  wanneer één van beide partijen de overeenkomst wil ontbinden, dan moet hij dat doen conform de in de overeenkomst vastgelegde vereisten. Meestal spreken partijen in de overeenkomst af onder welke voorwaarden partijen de overeenkomst kunnen ontbinden en wat de dan te voeren procedure is. Hebben partijen hierover niets afgesproken, dan betekent dat niet dat ontbinding niet mogelijk is. Dan geldt gewoon dat wat daarover in de wet is geregeld.

In de praktijk komt het in ieder geval vaak neer op het volgende: doet een partij beroep op een ontbindende voorwaarde of geeft hij aan de overeenkomst om een andere reden te ontbinden, dan moet hij dat schriftelijk (en per aangetekende post) doen. Doet hij een beroep op het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde, dan kan hij daarmee volstaan. Hij hoeft dan verder niet zijn reden te motiveren. Hij moet hooguit aantonen dat de ontbindende voorwaarde zich heeft voorgedaan. Ontbindt de partij vanwege een wanprestatie, dan moet dat natuurlijk wel worden onderbouwd.

Hebben partijen bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde opgenomen rondom uit te voeren herstelwerkzaamheden en blijkt uit de bouwkundige keuring dat de herstelkosten het afgesproken maximum overschrijden? In dat geval heeft de koper het recht om van de koop af te zien en de overeenkomst te ontbinden. De koper stuurt in dat geval een aangetekende brief waarin hij aangeeft dat de ontbindende voorwaarde in vervulling is gegaan en dat hij daarom een beroep doet op de ontbindende voorwaarde. Hij moet dan uiteraard wel het bouwkundig rapport meesturen.

Wat nu als de ontbindende voorwaarden zijn uitgewerkt en uw koper weigert mee te werken aan de levering van de woning? In dat geval hebt u de keuze: nakoming vorderen of kiezen voor ontbinding met een boeteverplichting en eventueel een vergoeding van de schade. Nakoming lijkt niet echt aan de orde met deze koper en dus kiest u voor de ontbinding. Als het goed is hebt u in het voortraject de andere partij al meerdere malen schriftelijk gewezen op zijn tekortkoming. Hij had immers moeten meewerken aan het transport, maar blijft ten aanzien daarvan in gebreke. Hebt u in die brieven nog niet eerder op ontbinding (en de bijbehorende consequenties) gewezen, dan moet u de andere partij nog minimaal één keer een laatste termijn geven om alsnog na te komen. Daarbij moet u hem dan ook wijzen op de consequenties van zijn verzuim: dat u overgaat tot ontbinding (inclusief beroep op boete en eventuele schadevergoeding) als hij niet alsnog meewerkt.

Volgt er geen reactie, of wordt de tekortkoming niet door de koper hersteld? In dat geval is de koper in verzuim en hebt u recht op die aangekondigde ontbinding. Ook hier geldt dat de tekortkoming de ontbinding moet rechtvaardigen, maar daarvan is in dit voorbeeld (niet meewerken aan transport) zeker sprake.

Ontbinding alleen schriftelijk

In de meeste gevallen leggen partijen in de overeenkomst vast dat het inroepen van de ontbinding alleen schriftelijk en per aangetekende post kan en dat dat binnen een bepaalde termijn moet gebeuren. De partij die de ontbinding inroept, moet daar goed opletten. Verder moet hij altijd de gronden van die ontbinding noemen én, voor zover dat mogelijk is, bewijsmiddelen overleggen ter onderbouwing van die ontbinding. In laatstgenoemd voorbeeld waarin u ontbindt omdat de koper weigert aan het transport mee te werken, hoeft u dus niet eindeloos op een reactie van de koper te wachten. U mag termijnen stellen. Gaat u vervolgens over tot ontbinding, dan moet u de brieven (en/of e-mailberichten) overleggen waarin u de koper hebt gevraagd of gesommeerd om aan het transport mee te werken.

Ontbinding kan via de rechter, maar dat is niet nodig. De enkele schriftelijke mededeling is voldoende (artikel 6:267 BW). Vraag in dat geval wel altijd een bevestiging. Voorkomen moet namelijk worden dat de andere partij niet met de ontbinding instemt, maar dat niet laat weten.

Wettelijke regeling

Hebt u niets in het contract opgenomen rondom ontbinding wegens wanprestatie? Dan geldt in dat geval de wettelijke regeling.

Wat als u instemt met de ontbinding?

Stel, uw koper doet een beroep op ontbinding en u bent het hiermee eens. In dat geval bevestigt u schriftelijk de ontbinding en dan is daarmee het koopcontract per die datum (buitengerechtelijk) ontbonden. Partijen doen er in dat geval wel nog goed aan om dit vast te leggen. Zeker als zij nog afspraken hebben gemaakt rondom die ontbinding.

Wat nu als u prestaties hebt verricht in het kader van de overeenkomst? Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin u ten behoeve van die koper de oorspronkelijke indeling van de woning hebt gewijzigd. Of waarin u al zaken voor die woning hebt aangeschaft. In die gevallen is het verstandig om vóórdat u instemt met de ontbinding, hierover afspraken te maken. U bent namelijk in beginsel verplicht om die prestaties ongedaan te maken. Is dat niet mogelijk, dan hebt u in principe recht op een vergoeding. Dit staat overigens los van uw mogelijke recht op boete of schadevergoeding.

Wat kunt u doen als u niet instemt met de ontbinding?

Wat nu als u de ontbindende voorwaarde in de overeenkomst hebt afgesproken, dat u binnen zes maanden na het aangaan van het contract over een onherroepelijke omgevingsvergunning voor de bouw moet beschikken. En wat nu, als uw koper meent dat daarvan geen sprake is en hij dus de ontbindende voorwaarde inroept?

Als dit naar uw mening niet correct is, dan moet u schriftelijk op die ontbindingsverklaring reageren en daarin aangeven dat dit niet klopt. Dat u wel degelijk binnen de afgesproken termijn de bedoelde vergunning hebt verkregen én dat die ook binnen die termijn onherroepelijk is geworden. Daarbij moet u dan ook de ontbindende partij (uw koper) wijzen op zijn verplichtingen en zijn nakoming van de overeenkomst eisen. Is dat geregeld in de overeenkomst of de algemene bepalingen, dan moet u hem ook wijzen op uw recht op een boete (vaak 10 % van de koop-/aanneemsom), uw recht op nakoming én uw recht (voor zover relevant) op aanvullende schadevergoeding.

Wat staat er in een sommatiebrief aan de koper?

Blijft een reactie uit, of blijft de koper zijn medewerking weigeren, dan moet u voor uzelf bepalen wat u wilt: wilt u doorpakken, uw recht halen en deze koper aanpakken? Of laat u het zitten en stemt u toch in met de ingeroepen ontbinding. Stemt u niet in, dan is het raadzaam om de koper te wijzen op hetgeen u stelt, dat de overeenkomst niet is ontbonden en dat hij nog steeds de afspraken uit die overeenkomst moet nakomen. Daarbij moet u hem dus ook voorrekenen wat zijn kosten zijn wanneer hij dat niet doet. Wanneer hij blijft weigeren aan het transport mee te werken.  U moet hem dus wijzen op de hoogte van de boete die hij dan verschuldigd is, wat de schadevergoeding is die u vordert én wat de buitengerechtelijke incassokosten (en eventueel wettelijke rente) bedragen.

In deze sommatiebrief geeft u uw koper nog een allerlaatste termijn om alsnog na te komen. Blijft ook dan een reactie of medewerking uit, dan moet u tegen de koper een gerechtelijke procedure starten. Voordat u de koper oproept, is het wel raadzaam om uw algemene voorwaarden te controleren. In de bouw is het namelijk gebruikelijk dat geschillen middels arbitrage door de Raad van Arbitrage voor de Bouw behandeld worden, in plaats van middels een reguliere procedure bij de gewone rechtbank. Let daarop.

lobke opsteen

Over de auteur

Lobke Opsteen is advocaat bij Opsteen advocaat en werkzaam op het gebied van overheid en omgevingsrecht, aanbestedingsrecht, bestuurlijk vastgoed en het vastgoedrecht. Bekijk hier haar profiel.