Gids Voor Projectontwikkeling: Overzicht van Vergunnningen en Contracten

Door lobke opsteen

Bij projectontwikkeling moet u veel stappen doorlopen – niet allemaal even eenvoudig. In dit overzichtsartikel bespreken we de belangrijkste stappen in dat ontwikkelproces: welke contracten moet u sluiten en welke vergunningen moet u aanvragen? Zo weet u dus vooraf en bij elk project wat u wel en wat u niet hoeft te doen.

Inhoud

In dit overzichtsartikel gaan we achtereenvolgens in op de volgende onderwerpen:

1. Grondaankoop
2. Opstellen / ondertekenen ontwikkelovereenkomsten
3. Aanvragen omgevingsvergunning
4. Opstellen koop/aannemingsovereenkomsten
5. Belangrijke termijnen / communicatie
6. Oplevering

1. Grondaankoop

Bent u al eigenaar van de te ontwikkelen locatie, dan kunt u deze stap overslaan. Is dat niet het geval, dan moet u op enig moment de locatie in eigendom verkrijgen. In de meeste gevallen gaat het dan om een gewone verkoop (transactie) van grond.

Koopt u van de gemeente, dan gelden iets andere regels. Zeker wanneer de grondaankoop geen zuivere grondtransactie is, maar onderdeel uitmaakt van een groter geheel zoals een exploitatieovereenkomst. In zulke situaties moet u rekening houden met een specifiek aantal zaken. We noemen een aantal aandachtspunten:

  • Voert u de onderhandelingen met de juiste personen?
    Het klinkt logisch, maar als u onderhandelt over een grondaankoop, dan is het wel zo handig om te onderhandelen met de persoon die daartoe bevoegd is. Die dus bevoegd is om over die grondverkoop te onderhandelen. Het is namelijk weinig zinvol wanneer u onderling een akkoord bereikt over de essentialia van de verkoop en de eigenaar van de grond (de verkoper dus) helemaal niet bereid is om de grond voor die prijs te verkopen.
  • Is de persoon die de overeenkomst gaat ondertekenen daartoe bevoegd?
    Op het voorgaande sluit aan dat het relevant is om te weten wie de koopovereenkomst uiteindelijk mag ondertekenen. Wie is daartoe bevoegd? In praktisch alle gevallen is dat niet de ambtenaar of de wethouder waarmee u over die verkoop hebt onderhandeld. Meestal is dat de burgemeester, tenzij die zijn bevoegdheid heeft overgedragen (gemandateerd of gedelegeerd) aan een ander. Is daarvan sprake, dan moet u wel nagaan wat deze overdracht inhoudt. Mag die persoon enkel de koopovereenkomst ondertekenen? Of is die persoon ook bevoegd om daarover te besluiten? Indien de persoon waarmee u onderhandelt niet bevoegd is om het besluit te nemen om aan u te verkopen, dan moet de koopovereenkomst dus eerst worden voorgelegd aan het college ter besluitvorming. In dat geval moet u ermee rekening houden dat het dan nog snel twee weken kan duren voordat dit besluit is genomen. Niet handig als u haast hebt dus.
  • Heeft de gemeenteraad nog zeggenschap? En zo ja, geldt er een opschortende voorwaarde voor een eventuele instemming door de raad?
    Meestal heeft de gemeenteraad niets te zeggen over zaken als een grondverkoop. Toch is het zinvol om hiernaar te informeren. Gaat het om forse financiële belangen? Dan kan de raad zeggenschap hebben en dan kan het dus zomaar voorkomen dat de verkoop óf nog veel langer op zich laat wachten, óf überhaupt niet doorgaat.
  • Wanneer gaat de overeenkomst in?
    Vaak worden koopovereenkomsten onder opschortende of ontbindende voorwaarden gesloten. In de praktijk komt vaak voor dat de koopovereenkomst al wordt ondertekend, maar dat die dus onder de opschortende voorwaarde van instemming door het college en de raad wordt aangegaan. In dat geval geldt de overeenkomst pas nádat die besluiten daarmee hebben ingestemd. Eerder kunt u daar dus geen rechten aan ontlenen. Wordt de koopovereenkomst onder bepaalde ontbindende voorwaarden gesloten? Dan krijgt de overeenkomst direct werking, maar kan die in bepaalde situaties eenvoudig ontbonden worden. Dergelijke voorwaarden zijn vaak gekoppeld aan het verkrijgen van onherroepelijke planologische goedkeuring voor de ontwikkelplannen. Komt die goedkeuring er niet, dan kan de koopovereenkomst ontbonden worden.
  • Zijn de afspraken in overeenstemming met de wettelijke bevoegdheden, de geldende normen en beleidsvrijheid van de gemeente?
    Wanneer gemeenten contracten sluiten moeten zij daarmee altijd rekening houden met hun wettelijke bevoegdheden, geldende normen en beleidsvrijheid. Hun contractsvrijheid wordt daardoor dus feitelijk (en juridisch) ingekleurd. Zo kan een gemeente nooit verder gaan dan een inspanningsplicht ten aanzien van het meewerken aan nieuwe planologische ontwikkelingen. Zij kunnen namelijk niet garanderen dat die ontwikkelingen ook doorgang krijgen, omdat zij rekening hebben te houden met (de gerechtvaardigde) belangen van derden. Zij kunnen zich dus altijd alleen maar inspannen om die ontwikkelingen voor elkaar te krijgen. Bijvoorbeeld door de besluitvorming voortvarend op te pakken.

2. Opstellen / ondertekenen van ontwikkelovereenkomsten

Gaat u een locatie ontwikkelen, dan moet u met de gemeente een overeenkomst sluiten over het gebruik en invulling van de locatie. Of het nu gaat om een klein of een heel groot project: maakt een gemeente die ontwikkeling mogelijk, dan is zij verplicht om de kosten daarvan op de ontwikkelaar te verhalen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de kosten van de aanleg van openbare voorzieningen.
Bij projectontwikkeling kunnen verschillende overeenkomsten gesloten worden. Voorbeelden daarvan zijn de intentieovereenkomst, de realisatieovereenkomst en de exploitatieovereenkomst.

Intentieovereenkomst

Deze overeenkomst sluit u wanneer het nog niet duidelijk of én hoe het project vorm gaat krijgen. In de intentieovereenkomst leggen de gemeente en de ontwikkelaar vast dat zij de intentie hebben om een bepaald project te ontwikkelen. Ook nemen zij daarin op binnen welke kaders zij dat project willen ontwikkelen en binnen welke periode zij gaan onderzoeken of het project haalbaar is. Meestal wordt daarbij afgesproken dat deze (onderzoeks-) kosten allemaal voor rekening en risico van de ontwikkelaar komen.

Het ontwikkelproces houdt op als het project niet haalbaar blijkt. Ongeacht of u al eigenaar bent van de locatie of niet. Blijkt het project wel haalbaar, dan wordt een vervolgovereenkomst gesloten. De intentieovereenkomst heeft namelijk maar een beperkte looptijd. In de meeste gevallen wordt vervolgens een realisatieovereenkomst óf een exploitatieovereenkomst gesloten.

Nb. Is van meet af aan wel duidelijk dat het project haalbaar is, dan wordt deze stap vaak overgeslagen. Partijen bepalen namelijk zelf welke overeenkomsten zij met elkaar sluiten. In Nederland geldt namelijk het uitgangspunt van contractsvrijheid.

Realisatieovereenkomst

Deze overeenkomst sluiten partijen als de gemeente eigenaar is of wordt van de locatie waarop het project wordt gerealiseerd. In deze overeenkomst spreken partijen af hoe het project gerealiseerd (uitgevoerd) moet worden. U moet bijvoorbeeld denken aan de antwoorden op de volgende vragen:

  • Aan welke eisen moet de ontwikkelaar voldoen?
  • Welke onderzoeken moeten er nog verricht worden?
  • Gelden nog eisen rondom de verkaveling, de bestemmingen, de bouw zelf, etc.?
  • Hoe worden de gronden uiteindelijk overgedragen?
  • Hoe moet worden omgegaan met voorzieningen van openbaar nut?
  • Worden dergelijke voorzieningen gerealiseerd, dan moeten partijen bijvoorbeeld met elkaar afspreken waaraan die moeten voldoen, onder welke voorwaarden die gerealiseerd moeten worden en hoe en onder welke voorwaarden de overdracht van die voorzieningen vervolgens moet plaatsvinden.

Exploitatieovereenkomst

Bent u zelf eigenaar van de ontwikkellocatie (geworden) en worden later de openbare delen van de locatie aan de gemeente overgedragen, dan wordt dit vastgelegd in een exploitatieovereenkomst. Ook in deze variant worden dus – net als dat bij de realisatieovereenkomst het geval is – afspraken gemaakt over de realisatie (uitvoering) van het project. Voor dat onderdeel van de overeenkomst geldt dus hetgeen we hierboven al schreven over de inhoud van de realisatieovereenkomst.

Exploitatieplan

Voor de volledigheid wijzen we u nog op het exploitatieplan. Dit plan stelt de gemeenteraad vast als het niet is gelukt om met alle betrokken partijen afspraken te maken rondom de plankosten, terwijl een bestemmingsplan wel ontwikkelplannen bevat. Zo’n plan wordt dus vastgesteld om zogenoemde ‘free riders’ mee te laten betalen aan de exploitatiekosten van een ontwikkeling. Geldt zo’n exploitatieplan, dan is daarin namelijk de exploitatiebijdrage vastgelegd. Die wordt dan vervolgens geïnd wanneer de omgevingsvergunning voor de ontwikkeling wordt verleend. Vraagt u dan zo’n omgevingsvergunning voor die locatie aan, dan bent u verplicht die bijdrage te betalen. Doet u dat niet, dan krijgt u de vergunning niet. Onderhandelen over de bijdrage is dan dus niet meer mogelijk.

3. Aanvragen omgevingsvergunning

Is duidelijk dat het project haalbaar is en zijn de benodigde overeenkomsten gesloten, dan moet u meestal een omgevingsvergunning aanvragen. (Het ontwikkelproces waarbij ook het bestemmingsplan moet worden gewijzigd, laten we in dit overzichtsartikel buiten beschouwing.) Of u nu gaat slopen, bomen gaat kappen, werkzaamheden gaat uitvoeren en gebouwen / bouwwerken gaat bouwen: voor al deze activiteiten hebt u in principe een omgevingsvergunning nodig.

Wanneer u gaat bouwen wordt uw aanvraag getoetst aan het bouwbesluit, de bouwverordening, het bestemmingsplan, redelijke eisen van welstand en regelgeving vanuit de provincie en het rijk. Op die vergunningplicht gelden uitzonderingen. Is daarvan sprake, dan hebt u voor het bouwen en het eventueel afwijken van het bestemmingsplan mogelijk geen omgevingsvergunning nodig.

“Het loont de moeite om te onderzoeken of u geen omgevingsvergunning nodig heeft. De uitzonderingen zijn namelijk de laatste jaren zo ver verruimt, dat daarmee ook enorm grote projecten gerealiseerd kunnen worden.”

Het loont overigens de moeite om dit goed te onderzoeken. De uitzonderingen zijn namelijk de laatste jaren zo ver verruimt, dat daarmee ook enorm grote projecten gerealiseerd kunnen worden. (Wilt u snel weten of u een vergunning moet aanvragen, dan kunt u op de site van het Omgevingsloket een vergunningcheck doen.)

Procedure
Moet u een aanvraag omgevingsvergunning indienen, dan kan dat via hetzelfde digitale loket van het Omgevingsloket. Na het indienen, neemt de gemeente uw aanvraag in behandeling. Ofwel via de reguliere voorbereidingsprocedure, ofwel via de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Welke procedure wordt gevolgd hangt af van de ontwikkeling die met de vergunning mogelijk moet worden gemaakt. Gaat het bijvoorbeeld om een nieuwe activiteit, of worden enkel voorschriften gewijzigd? Welke procedure geldt is geregeld in artikel 3.7 en 3.10 Wabo, maar uitgangspunt is de reguliere procedure.

Reguliere voorbereidingsprocedure

  1. Indienen aanvraag
  2. Kennisgeving van de aanvraag in een dagblad, een huis-aan-huisblad en/of op internet.
  3. Binnen vier weken na ontvangst van de aanvraag wordt bekeken of de aanvraag ontvankelijk (compleet) is.
  4. In bepaalde uitzonderingsgevallen (bijv. als de vergunning geweigerd gaat worden) moet het bevoegd gezag de aanvrager of andere belanghebbenden de gelegenheid geven om zienswijzen naar voren te brengen.
  5. Binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag moet er een besluit bekendgemaakt zijn. Dat besluit is een verleende of geweigerde omgevingsvergunning.
  6. Verlenging van de beslistermijn met 6 weken is mogelijk. Bijvoorbeeld als een extern adviseur een advies moet uitbrengen.
  7. Bekendmaking van het besluit aan de aanvrager en door middel van publicatie in een dagblad, een huis-aan-huisblad en/of op internet.
  8. De omgevingsvergunning treedt in werking met ingang van de dag na de bekendmaking. In bepaalde gevallen treedt de omgevingsvergunning pas in werking nadat de bezwaartermijn van 6 weken verstreken is. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het slopen van gebouwen en het kappen van houtopstanden.

Uitgebreide voorbereidingsprocedure

  1. Indienen aanvraag
  2. Kennisgeving van de aanvraag in een dagblad, een huis-aan-huisblad en/of op internet is niet vereist.
  3. Direct na ontvangst moet de aanvraag gestuurd worden naar de bestuursorganen die een ‘Verklaring van geen bedenkingen’ moeten afgeven.
  4. Binnen vier weken na ontvangst van de aanvraag wordt bekeken of de aanvraag ontvankelijk (compleet) is.
  5. Het bevoegd gezag stelt het ontwerpbesluit op, stuurt het naar de aanvrager en legt dit ter inzage. Ook stuurt het bevoegd gezag een ontwerpbesluit naar de ‘verklaring van geen bezwaar’-organen.
  6. Het bevoegd gezag plaatst een kennisgeving over de ontwerpomgevingsvergunning in een dagblad, een huis-aan-huis blad en/of op internet. Soms is publicatie in de Staatscourant wettelijk vereist.
  7. Tijdens de inzagetermijn van zes weken kunnen belanghebbenden een zienswijze indienen tegen de ontwerpomgevingsvergunning. Ook is een zienswijze tegen de noodzakelijke ontwerpverklaring van geen bedenkingen mogelijk. Tenslotte kunnen adviezen door externe adviseurs worden ingediend.
  8. Binnen 6 maanden na ontvangst van de aanvraag moet er een besluit bekendgemaakt zijn. Dat besluit is een verleende of geweigerde omgevingsvergunning.
  9. Verlenging van de beslistermijn met 6 weken is mogelijk. Bijvoorbeeld als het om een zeer ingewikkeld of omstreden onderwerp gaat.
  10. Bekendmaking van het besluit aan de aanvrager en door middel van publicatie in een dagblad, een huis-aan-huisblad en/of op internet. Soms is publicatie in de Staatscourant wettelijk vereist.
  11. De omgevingsvergunning treedt in werking na afloop van de beroepstermijn van 6 weken.

Zie voor een volledig overzicht de poster van de rijksoverheid.

Tegen het besluit om de vergunning te verlenen of te weigeren staat bezwaar en beroep open. Dit blijft verder buiten beschouwing.

4. Opstellen koop/aannemingsovereenkomsten

Als de vereiste vergunningen zijn verleend, kunt u als ontwikkelaar aan de slag. Om financiële risico’s zo klein mogelijk te houden, is het gebruikelijk om koopovereenkomsten te sluiten vóórdat u met bouwen start, of in ieder geval zo snel mogelijk na start bouw. Het bouwt namelijk altijd prettiger wanneer u al een koper voor het gebouw hebt.

De koop-aannemingsovereenkomst is een mengvorm van een koopovereenkomst en een overeenkomst van aanneming van werk. Dit type overeenkomst wordt veel gesloten wanneer nieuwbouwpanden aan derden worden verkocht. De koper van het nieuwbouwpand sluit dan tegelijkertijd met u een koopovereenkomst én een overeenkomst waarin hij u opdracht geeft om het nieuwbouwpand te bouwen.

Voor de koop-aannemingsovereenkomst gelden de wettelijke bepalingen voor koop en voor aanneming van werk. Bij het sluiten van dergelijke overeenkomsten zijn er dus een aantal zaken waarop u moet letten. We noemen er weer een aantal:

  • Is de koper een consument (een niet-zakelijke koper dus), dan gelden rondom de verkoop strenge eisen: Consumenten worden namelijk beschermd. Er geldt een schriftelijkheidsvereiste en een bedenktijd.
  • Ook rondom de aanneming van werk gelden strenge eisen wanneer u met een consument-koper te maken hebt: zo mogen alleen bouwtermijnen naar de stand van het werk in rekening worden gebracht.

Let op wanneer u termijnen afspreekt, zeker als die in de vorm van een opschortende of ontbindende voorwaarde worden geformuleerd. Sluit u bijvoorbeeld de koop-aannemingsovereenkomst vóórdat de benodigde vergunningen zijn verleend, formuleer de termijnen dan ruim genoeg. Voorkomen moet immers worden dat uzelf deze termijnen niet kunt nakomen als gevolg van bezwaar- of beroepsprocedures.

> Lees verder: Het complete overzicht van het opstellen van een aannemingsovereenkomst.

5. Belangrijke termijnen / communicatie

Is de koop-/aannemingsovereenkomst gesloten, noteer dan in uw (bouw)agenda op welke momenten u wat aan de koper/opdrachtgever moet mededelen. Denk daarbij aan het moment waarop de bouw start, of aan de momenten waarop bouwtermijnen verschuldigd zijn. Zorg ervoor dat u alles schriftelijk (eventueel per e-mailbericht) bevestigt, zodat er nooit achteraf misverstanden kunnen ontstaan.

In de bouw zijn mondelinge afspraken aan de orde van de dag. Dat hoeft geen probleem te zijn. Dit wordt echter anders wanneer één van de partijen op deze afspraken beroep wenst te doen. Dan komt het erop aan wat die partij kan aantonen. Daarom adviseren wij u om altijd alles schriftelijk te bevestigen en om deze communicatie ook te bewaren. Op die manier kunt u hier altijd op terugvallen.

6. Oplevering

Als ontwikkelaar moet u zich ervan bewust zijn dat de oplevering juridisch hét allerbelangrijkste moment in het bouwproces is. De oplevering van het project heeft namelijk gevolgen voor uw aansprakelijkheid. U draagt dan namelijk de aansprakelijkheid over aan de opdrachtgever, waarna u bent ontslagen voor aansprakelijkheid voor gebreken die hij tijdens die oplevering van het project redelijkerwijs had moeten ontdekken. Het is dus van groot belang om het oplevermoment met voldoende zorgvuldigheid in uw ontwikkelproces in te kleden.

Vergis u niet: dit begint al bij het sluiten van de (koop-/)aannemingsovereenkomst. In die overeenkomst wordt meestal een bouwtijd afgesproken. Een bouwtijd die start met de start van de bouw en die uiteraard eindigt met de oplevering. Let er dus goed op dat u hierover op de juiste manier én op het juiste moment communiceert. Nodigt u bijvoorbeeld uw koper (opdrachtgever) te vroeg uit voor een inspectie, die u per ongeluk oplevering noemt, dan kan dit tot gevolg hebben dat u een contractuele boete verschuldigd bent. Die komt meestal neer op een bedrag van ongeveer € 40,00 per dag dat u te laat oplevert.

We noemen een voorbeeld:
U hebt in de koop-/aannemingsovereenkomst een bouwtijd van 100 dagen afgesproken. Overschrijdt u die bouwtijd, dan bent u een gefixeerde boete van € 40,00 per dag verschuldigd tot de dag van oplevering. Die boete – zo spreekt u ook af – bent u ook verschuldigd, wanneer een aangekondigde oplevering geen doorgang vindt. Stel, dat de bouwtijd op 1 december 2017 eindigt, maar dat uw uitvoerder de kopers een bericht stuurt waarin hij hen aangeeft dat de bouw zo voorspoedig verloopt dat de woning al op 1 november 2017 kan worden opgeleverd. Deze mededeling heeft dan te gelden als een uitnodiging tot oplevering. Wordt de woning dan toch pas op 1 december 2017 opgeleverd, dan vindt die oplevering 30 dagen te laat plaats en bent u een gefixeerde boete van (30 x € 40,00 =) € 1.200,00 verschuldigd aan de koper. Opletten dus, want voor je het weet ben je aan alle kopers een gefixeerde boete verschuldigd.
lobke opsteen

Over de auteur

Lobke Opsteen is advocaat bij Opsteen advocaat en werkzaam op het gebied van overheid en omgevingsrecht, aanbestedingsrecht, bestuurlijk vastgoed en het vastgoedrecht. Bekijk hier haar profiel.