Wanneer is de VvE Bevoegd Namens de Eigenaars te Procederen?

Door Marten van Buiten

Geschillen over de levering van appartementsrechten met de verkoper, aannemer en/of projectontwikkelaar komen vaak voor. De vraag is wie actie moet ondernemen. Is dat de individuele eigenaar, de VvE of beiden? In dit blog geef ik met voorbeelden antwoord op de vraag wanneer de VVE met procesvolmacht inderdaad bevoegd is om te procederen. 

Geschillen tussen VvE en verkopers, aannemers of projectontwikkelaars

Het gaat in dit blog om situaties dat een verkoper, aannemer en/of projectontwikkelaar wanprestatie pleegt bij de uitvoering van een koop- en/of aannemingsovereenkomst. Dit komt in de praktijk vaak voor bij (ver)nieuwbouw. Het is belangrijk voor de VvE, haar bestuur en haar beheerder om te weten of iets een VvE-kwestie is en of de VvE in actie moet komen. Anders gezegd, wie is bevoegd om te procederen, is dat de VvE of de individuele eigenaar?

Wanneer de verkeerde partij een vordering instelt bij de rechter, wijst de rechter de vordering af. Deze partij wordt dan “niet ontvankelijk” in haar vordering verklaard. Aan een inhoudelijke beoordeling komt de rechter dan niet toe. Dat wil je als VvE uiteraard altijd voorkomen.  Het is dus belangrijk om een procedure op de juiste manier in te steken.

De bevoegdheid van de VvE

De VvE voert het beheer over de gemeenschap met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

Procedures in verband met de wettelijke taak van het voeren van beheer over de gemeenschap, vallen in ieder geval binnen de grenzen van de bevoegdheid van de VvE.

De VvE kan de procedure starten, wanneer leden tijdens de vergadering besluiten om een procedure te voeren én zij het bestuur volmacht geven om deze procedure te starten. Soms wordt een doorlopende volmacht in het splitsingsreglement of huishoudelijk reglement opgenomen.   

Voorbeelden van (on)bevoegdheid om te procederen

In de praktijk is het helaas niet zo eenvoudig om te bepalen wie bevoegd is of zijn. Dat blijkt wel uit het feit dat ook de rechter er wel eens naast zit. Ik zal hierna aan de hand van een aantal voorbeelden ontleend aan de rechtspraak duidelijk maken wie in bepaalde gevallen bevoegd is of zijn om een vordering in te stellen.

  • De VvE vordert vervangende schadevergoeding vanwege zwam- en schimmelvorming ter hoogte van de kosten van de herstelwerkzaamheden

In deze zaak oordeelt de rechter dat geen sprake is een kwestie welke behoort tot het beheer van de gemeenschap omdat die nakoming van de koopovereenkomsten betreffen.  De rechter beslist dat de VvE in dat geval toch kan procederen, wanneer sprake is van een cessie ter incasso. Dat betekent dat een of meerdere individuele eigenaars de VvE toestemming geven om de individuele vordering(en)  in te stellen.

Overigens deel ik het oordeel van de rechter niet. De vordering houdt namelijk verband met een gebrek in een gemeenschappelijk gedeelte. Daarom valt de kwestie binnen de grenzen van de bevoegdheid van de VvE en kan zij namens de gezamenlijke eigenaars optreden.  

De tip die ik op basis van deze uitspraak geef, is dat het bij twijfel aan de bevoegdheid van de VvE verstandig is om (ook) op basis van een cessie ter incasso te procederen.

  • Een individuele eigenaar vordert de contractuele boete en schade wegens vervuilde gemeenschappelijke grond

In een koopovereenkomst met een projectontwikkelaar stond de garantie dat geen sprake was van bodemverontreiniging. Achteraf bleek dat de bodem wel was verontreinigd en de garantieverplichting was geschonden.

Een eigenaar vordert de schade, waarop de projectontwikkelaar aangeeft dat uitsluitend de VvE bevoegd is, omdat het de gemeenschappelijke grond betreft.

De rechter oordeelt  in deze procedure dat de individuele eigenaar naast de VvE bevoegd is om in geval van gebreken aan gemeenschappelijke zaken en gedeelten herstel/nakoming of vervangende schadevergoeding te vorderen. De projectontwikkelaar pleegt namelijk wanprestatie jegens de individuele eigenaar op basis van de koopovereenkomst.

Maar pas op! Bij de keuze tussen herstel/nakoming of vervangende schadevergoeding moet je rekening houden met de eisen van redelijkheid en billijkheid.

  • Een individuele eigenaar vordert herstel van de gemeenschappelijke liftinstallatie

Een projectontwikkelaar bouwt een appartementencomplex en verkoopt de appartementsrechten met diverse koop- aannemingsovereenkomsten.

Er bevindt zich een liftinstallatie in dit appartementencomplex. Na oplevering van de appartementen blijkt dat de lift de geluidsnorm overschrijdt. Een individuele eigenaar vordert herstel van de liftinstallatie. Anders gezegd, er wordt nakoming gevorderd.

De rechter overweegt in deze zaak dat op dat op basis van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid zal moeten worden beoordeeld of nakoming kan worden gevorderd of slechts vervangende schadevergoeding. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval en de wederzijds belangen van partijen, kan het onredelijk zijn om nakoming te vorderen.

De rechter kwam in deze procedure niet aan deze beoordeling toe. Maar bijvoorbeeld kan het vorderen van nakoming onredelijk zijn, omdat een individuele eigenaar niet kan verlangen dat “alleen vanwege hem” een gehele liftinstallatie moet worden vervangen. In dat geval kan wel vervangende schadevergoeding worden gevorderd.

Maar hoe bepaal je als eigenaar de hoogte van de te vorderen vervangende schadevergoeding dan?

  • Een eigenaar vordert vervangende schadevergoeding vanwege een gebrekkige liftinstallatie

Stel dat de eigenaar in het vorige voorbeeld geen nakoming van de koopovereenkomst in de vorm van herstel had gevorderd. Omdat hij de discussie over of het wel of niet redelijk is om nakoming te vorderen wil voorkomen, kiest hij voor vervangende schadevergoeding.

De eigenaar kan uiteraard alleen de schade vorderen, die hij zelf lijdt. Deze schade is gelijk aan zijn bijdrageplicht binnen de VvE aan de totale herstelkosten. De hoogte is dus afhankelijk van de grootte van zijn aandeel in de gemeenschap.

De kosten van funderingsherstel  bedragen € 100.000. Het aandeel/de bijdrageplicht is 7%. De schade voor deze eigenaar bedraagt dan dus € 7.000,00.

Naast deze vervangende schadevergoeding kan de eigenaar nog andere ‘privéschade’ vorderen. Denk bijvoorbeeld aan de kosten die worden gemaakt, wanneer tijdens de herstelwerkzaamheden vervangende woonruimte moet worden gehuurd, omdat hij vanwege een lichamelijke beperking niet in staat is om de trap te nemen.

Wanneer een individuele eigenaar alleen maar vervangende schadevergoeding zou kunnen vorderen, bijvoorbeeld omdat hij niet kan verlangen dat “alleen vanwege hem” een gemeenschappelijke zaak wordt hersteld, zal een vordering tot herstel van de VvE of alle eigenaars gezamenlijk of in ieder geval een groot deel daarvan wel kunnen slagen.   

  • Individuele  eigenaars vorderen gezamenlijk vervangende schadevergoeding wegens diverse gebreken na oplevering

In opdracht van een projectontwikkelaar is een pand na aankoop gerenoveerd en gesplitst in appartementsrechten. De appartementsrechten zijn vervolgens verkocht aan drie eigenaars, die gezamenlijk de VvE vormen. Na de oplevering zijn er diverse gebreken geconstateerd met betrekking tot onder meer constructie betonwand en -vloer, het dak, het gevelstucwerk en de achtergevel.   

De individuele eigenaars starten gezamenlijk een procedure tegen de verkoper/projectontwikkelaar. Zij vorderen dat de rechter vaststelt dat vanwege de gebreken de verkoper tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en dat de rechter hem veroordeeld om de schade bestaande in voornamelijk de herstelkosten te betalen.

De rechter oordeelt dat de appartementen ten tijde van de levering niet de eigenschappen bezaten die de eigenaars op grond van de overeenkomsten mochten verwachten, zodat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomsten.

De verkoper heeft aangevoerd dat de vordering had moeten worden ingesteld door de VvE en niet door de afzonderlijke eigenaars, omdat de klachten betrekking hebben op gebreken die onder de onderhoudsplicht van de VvE en het beheer van de gemeenschappelijke ruimte vallen.

De rechtbank oordeelt dat niet uitsluitend de VvE bevoegd is, maar ook de kopers. Dat is in lijn met de uitspraken die ik hiervoor heb behandeld.

De rechter gaat ook nog in op het verschil tussen de onderbouwing van de ‘privéschade’ en de schade aan gemeenschappelijke gedeelten.

Verkoper stelt verder dat de schade/herstelkosten per eigenaar uitgesplitst dienen te worden. De rechtbank oordeelt dat dit slechts geldt voor de kosten die betrekking hebben op de herstelwerkzaamheden binnen de afzonderlijke appartementen (privéschade).

De kosten van herstelwerkzaamheden aan het gebouw komen voor rekening van de gezamenlijke eigenaars en zij hebben daarom gezamenlijk een vordering op de verkoper.

  • De VvE vordert nakoming en schadevergoeding omdat een glazen koepel over de binnenplaats niet is gebouwd .  

De rechtbank beslist in deze procedure dat de VvE bevoegd is om nakoming (waaronder herstel) te vorderen. De gevorderde nakoming heeft betrekking op de gemeenschappelijke gedeeltes. De VvE heeft op basis van de wet de taak om deze gemeenschappelijke gedeeltes te beheren en is in dat kader bevoegd om op eigen naam namens de gezamenlijke eigenaars een procedure te starten. Het bestuur is tijdens de vergadering door de leden gemachtigd om de procedure te starten.

De VvE krijgt overigens geen gelijk van de rechter, omdat uit de overeenkomst niet blijkt dat een glazen koepel moest worden gerealiseerd.

De rechter benadrukt ook dat wanneer door een gebrek aan een gemeenschappelijke zaak een koper schade lijdt bijvoorbeeld door een waardedaling of doordat het appartement tijdelijk niet beschikbaar, hij van de verkoper een boete of schadevergoeding kan vorderen.  Omdat het hier gaat om ‘privéschade’ is uitsluitende de koper bevoegd om deze schade te vorderen en dus niet de VvE.

  • Vordering herstel gemeenschappelijk gedeelte zonder voorafgaande toestemming  van de VvE

Wanneer een individuele eigenaar toestemming van de VvE nodig heeft om gemeenschappelijk gedeelten of zaken te (laten)herstellen, dan zal een individuele vordering zonder dat deze toestemming is gegeven waarschijnlijk worden afgewezen. In bijvoorbeeld de hiervoor besproken zaak over de liftinstallatie heeft de rechter de vordering van de individuele eigenaar om de lift te herstellen om die reden afgewezen.  

  • De VvE vordert dat anderen geen gebruik mogen maken van het parkeerterrein dat haar in eigendom toebehoort.

Er is een appartementengebouw met een daarachter gelegen parkeerterrein. Dit parkeerterrein is afgesloten met een hek, waarvan de eigenaars van de appartementen de sleutel hebben. Onder andere de huurders van twee nabij gelegen woon- en winkelcomplexen maken eveneens gebruik van dit parkeerterrein.  

De VvE vordert in kort geding dat onder andere de huurders geen gebruik mogen maken van het parkeerterrein en dit niet mogen betreden. De huurders stellen in de procedure dat de VvE niet bevoegd is omdat de vereiste machtiging ontbreekt.   

De rechter oordeelt dat op basis van het splitsingsreglement het bestuur de machtiging van de vergadering van eigenaars behoeft voor het starten van de procedure. Deze machtiging ontbreekt en daarom is de VvE niet bevoegd en wordt zij niet ontvankelijk verklaard in haar vordering.

De VvE en haar bestuur zal er voor moeten zorgen dat zij een machtiging van de vergadering heeft wanneer zij procedeert. Soms is het mogelijk tijdens de procedure alsnog te zorgen voor deze machtiging, wanneer deze ontbrak of gebrekkig is, maar in kort geding is er vaak geen gelegenheid om dit probleem te herstellen. Het is noodzakelijk om de reglementen goed te raadplegen en ook de machtiging op juiste wijze schriftelijk vast te leggen.

Eindconclusie

Uit deze praktijkvoorbeelden blijkt dat je altijd nauwkeurig moet nagaan of je als VvE in een specifiek geval bevoegd bent om een procedure te starten. Met name voor het bestuur en de beheerder speelt dit een rol, omdat zij meestal bepalen of en wanneer een vergadering wordt gehouden en wat de onderwerpen daarvan zijn. Wanneer de bevoegdheid bestaat, zorg dan dat de vereiste machtiging niet ontbreekt. En wanneer de bevoegdheid bij de VvE (deels) ontbreekt, maar individuele eigenaars wel bevoegd zijn, kan een cessie ter incasso uitkomst bieden. Wanneer de rechter oordeelt dat sprake is van onbevoegdheid zal hij de VvE (of individuele eigenaar) niet ontvankelijk verklaren in zijn vordering en deze afwijzen. Dat moet u uiteraard voorkomen.

Marten van Buiten

Over de auteur

Marten van Buiten is advocaat bij Spectrum Advocaten in Haarlem. Hij voert zowel een proces- als een adviespraktijk en werkt voornamelijk voor kleine en middelgrote ondernemingen. Hij houdt zich bezig met ondernemings-, contracten- en aansprakelijkheidsrecht en meer in het bijzonder met onroerend goedrecht (waaronder ook huur-, bouw- en bestuursrecht).