Wat is het Bebouwingsgebied Voor Vergunningvrij Bouwen?

Wat mag volgens het nieuwe Besluit Omgevingsrecht binnen het achtererfgebied zonder vergunning gebouwd worden? Dat hangt af van het nieuwe begrip ‘bebouwingsgebied’.

Deze definitie wordt gebruikt om de maximale oppervlakte te bepalen voor het vergunningsvrij bouwen van bijbehorende bouwwerken. Onder bebouwingsgebied wordt verstaan: ‘het achtererfgebied plus de grond onder het hoofdgebouw minus de m2 van het oorspronkelijke hoofdgebouw’. Oftewel: het achtererfgebied + de grond onder de niet tot het oorspronkelijke hoofdgebouw behorende gedeelten van het hoofdgebouw.

In veel situaties kan het bebouwingsgebied gelijk worden getrokken met het achtererfgebied. Weet u wat de oppervlakte van het bebouwingsgebied van uw perceel is? In dat geval kunt u aan de hand van een gedifferentieerd systeem berekenen hoeveel m² u binnen dit bebouwingsgebied vergunningsvrij mag bouwen. Zoals u hieronder ziet, heeft het iets weg van het systeem van belastingschijven.

Oppervlakte bebouwingsgebied

Op welk deel van het bebouwingsgebied mag je vergunningsvrij bouwen?

• Bebouwingsgebied tot en met 100 m²:  50% van die oppervlakte
• Bebouwingsgebied vanaf 100 m² tot en met 300 m²: 20% van die oppervlakte
• Bebouwingsgebied vanaf 900 m²: 0% van die oppervlakte

Wijze van berekenen bebouwingsgebied

Stel u wilt vergunningsvrij een bijbehorend bouwwerk bouwen? Hoeveel vierkante meter (oppervlakte) mag dit bijbehorend bouwwerk dan zijn? Daarvoor moet u weten hoeveel vierkante meter u in totaal op uw perceel vergunningsvrij mag bouwen. Dit wordt aan de hand van drie stappen berekend:

Stap. 1. Hoofdgebouw en achtererfgebied
Berekenen de actuele omvang van het hoofdgebouw en het achtererfgebied.

Stap 2. Bebouwingsgebied
Berekenen bebouwingsgebied. Volgens de definitie is het bebouwingsgebied: het achtererfgebied + de grond onder de niet tot het oorspronkelijke hoofdgebouw behorende gedeelten van het hoofdgebouw. Let dus op. De grond onder later aan het hoofdgebouw toegevoegde aan- en uitbouwen telt dus mee.

Stap 3. Maximaal toelaatbare oppervlakte
Berekenen maximaal toelaatbare oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken. Dit doet u aan de hand van de oppervlakte van het bebouwingsgebied en de gegeven bebouwingspercentages. Om te bepalen hoeveel er nog mag worden bijgebouwd, moet u de reeds aanwezige vierkante meters aan bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied van dit maximum aftrekken. Daarbij maakt het niet uit of deze bouwwerken met of zonder vergunning zijn gebouwd. Het aantal vierkante meters dat dan nog overblijft, mag u vergunningsvrij bijbouwen.

Hoe werkt dat nu?

We leggen het voorgaande uit aan de hand van een voorbeeld. Stel, uw achtererfgebied bedraagt 140 m². De actuele omvang van uw hoofdgebouw is 70 m². Toen u dit hoofdgebouw een aantal jaren geleden bouwde had het een oppervlakte van 50 m2. Dit bleek uiteindelijk wat aan de krappe kant en daarom hebt u later 20 m² aangebouwd.

Wat bedraagt het bebouwingsgebied? Het achtererfgebied telt 140 m². Het oorspronkelijke hoofdgebouw is 50 m2 groot. De grond onder het niet tot het oorspronkelijke hoofdgebouw behorende gedeelte van het hoofdgebouw telt 20 m². Immers, deze aanbouw is later ‘toegevoegd’ aan het hoofdgebouw. De totale oppervlakte van het bebouwingsgebied bedraagt in dit geval dus (140 m2 + 20 m2 = ) 160 m².

Op een tekening ziet het er als volgt uit:

Past u het voorgaande nu toe op de eerder getoonde tabel, dan mag u (50 m² + 12 m² =) 62 m² vergunningsvrij bouwen. Voor de eerste 100 m² geldt namelijk een bebouwingspercentage van 50 %. Voor de overige 60 m² geldt een bebouwingspercentage van 20 %.

Let op. Volgens deze berekening mag u dus op uw perceel in totaal 62 m2 aan vergunningsvrije bouwwerken bouwen. U hebt al een aanbouw van 20 m² gebouwd. Die moet van dit totaal afgetrokken worden. Hebt u naast de aanbouw ook nog een losstaande schuur van 30 m² op uw perceel staan, dan moet u deze 30 m² ook aftrekken van het aantal vierkante meters dat u vergunningsvrij mag bouwen. In dit geval mag u dan nog maar (62 m² – 20 m² – 30 m² = ) 12 m² vergunningsvrij bouwen.

Conclusie

Wellicht lijken deze wijzigingen niet bepaald verhelderend en raakt u in eerste instantie verstrikt in alle wiskundige handelingen die u moet verrichten. Toch zorgen de wijzigingen voor een meer eenduidig beleid en een praktisch te hanteren systeem. Hierdoor wordt duidelijker hoeveel u nu aan vrijstaande bouwwerken mag bouwen.

Over de auteur

Lobke Opsteen is advocaat bij Opsteen advocaat en werkzaam op het gebied van overheid en omgevingsrecht, aanbestedingsrecht, bestuurlijk vastgoed en het vastgoedrecht. Bekijk hier haar profiel.