Wat is het Verschil Tussen 230a en 290 Bedrijfsruimte – Waarvoor Kiest u bij Exploitatie?

Door lobke opsteen • 30 juli 2018

Hoe kiest u als verhuurder voor welke bestemming u gaat verhuren? Voor de verhuur van woonruimte, bedrijfsruimte, of overige ruimte, al dan niet in combinatie met elkaar? In dit artikel gaan we in op het verschil tussen deze huurregimes (230a en 290 bedrijfsruimte) en waarop u moet letten. Ook gaan we in op het moment waarop u de huurcontracten sluit. Doet u dat vóór de realisatie van het pand? Of erna?

Onder welk huurregime valt u?

Juridisch worden drie huurregimes onderscheiden wanneer het over vastgoed gaat:

de verhuur van woonruimte
bedrijfsruimte
overige ruimte

De praktijk kent er echter vier: het is immers ook mogelijk om onbebouwde grond te verhuren. Daarvoor geldt echter geen apart huurregime. In plaats daarvan is op de verhuur van onbebouwde grond het algemeen huurrecht van toepassing.

Welk huurregime uiteindelijk van toepassing is, bepaalt u al bij de keuze van uw bouwproject. Óf u gaat woningen realiseren, of kantoren, horeca, fabriekshallen, etc. Of een combinatie daarvan. Hebt u een bestemming van het gebouw gekozen, dan zit u daaraan in principe vast. (In principe, want in de praktijk is het natuurlijk altijd mogelijk om later de bestemming van uw pand te wijzigen. Mits de gemeente daaraan wil meewerken.)

Bij de ontwikkeling van woningen (en dus het later verhuren van woningen) is de keuze van het huurregime eenvoudig. Bij bedrijfsruimtes is in de praktijk discussie mogelijk. De wetgeving kent namelijk twee soorten bedrijfsruimte:

Middenstandsbedrijfsruimte (ook wel middenstandsbedrijfsruimte, winkelruimte of 290-ruimte genoemd)
Overige bedrijfsruimte (ook wel 230a-ruimte genoemd)

Deze huurrechtregimes worden in de praktijk namelijk nog steeds vaak door elkaar gebruikt. Omdat veel regels van dwingend recht (u mag daarvan niet afwijken) of van semi-dwingend recht (u mag daarvan niet ten nadele van de huurder afwijken) is het belangrijk om dus goed te kiezen.

De overige bedrijfsruimte (230a) is formeel een restcategorie aan gebouwde onroerende zaken, want het gaat om álle gebouwde onroerende zaken die niét woonruimte en die niét middenstandsbedrijfsruimte zijn. Maar deze restcategorie omvat feitelijk meer type panden dan de hoofdcategorie bedrijfsruimte (de middenstandsbedrijfsruimte) zelf. Hieronder vallen namelijk:

kantoren
fabrieken
banken
pakhuizen
loodsen
opslagruimten
praktijkruimten van vrije beroepsbeoefenaren (zoals ondergetekende)
garages
werkplaatsen
bioscopen
ziekenhuizen, etc.

Voorbeelden van bedrijfsruimte (290) zijn:

het kleinhandelsbedrijf (detailhandel)
het restaurant- of cafébedrijf
afhaal- of besteldiensten
ambachtsbedrijven
hotelbedrijven
kampeerbedrijven.

Verplichtingen verhuurder

Gaat u het pand na de realisatie daarvan verhuren, dan krijgt u met de volgende verplichtingen te maken:

U moet het pand (uiteraard) ter beschikking stellen aan de huurder.
Gebreken moet u verhelpen.
U moet het pand goed onderhouden.

ad 1. Ter beschikking stellen

Bij de ingangsdatum van het huurcontract moet u de gehuurde zaak aan de huurder ter beschikking stellen. Het pand moet dus in gebruik gegeven worden. Daarnaast moet u het gehuurde ook ter beschikking laten, want de huurder moet daarvan het gebruik hebben. In de praktijk komt dit erop neer dat u het gehuurde in de macht van de huurder moet brengen en dat u tijdens de huurperiode dit gebruik niet mag hinderen. Wilt u het gebruik controleren – bv om te voorkomen dat de huurder er een hennepplantage in gaat exploiteren, dan moet dat in overleg met de huurder. Althans, u mag niet te pas en te onpas het gehuurde voor een inspectie betreden.

ad 2. Gebreken verhelpen

De verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen, zodat de huurder daarvan het genot heeft, hangt samen met de verplichting om gebreken te herstellen. Immers die verplichting om het genot van het gehuurde te verschaffen kent twee aspecten: u moet het gehuurde feitelijk ter beschikking stellen én u moet de kwaliteit van dat huurgenot waarborgen. Dit is verder uitgewerkt in artikel 7:204 BW. In het tweede lid van dit artikel is de definitie van een gebrek opgenomen. Om de aanwezigheid van een gebrek te kunnen spreken, moet sprake zijn van:

een staat of eigenschap van het gehuurde of
van een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor
de huurder geen genot heeft van het gehuurde,
terwijl de huurder dit genot wel mocht verlangen en verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.

Wordt gesproken over gebreken, dan gaat het dus om bijna alle situaties die het huurgenot van uw huurder negatief beïnvloeden. Heeft de huurder niet het huurgenot waarop hij volgens het huurcontract recht heeft, dan is er in beginsel sprake van een gebrek.

Is daarvan sprake, dan moet u in beginsel dat gebrek verhelpen. Geen verschil maakt het of de verstoring het gevolg is van de materiële toestand van het gehuurde (slechte staat onderhoud, beschadiging, constructiefouten) of door rechtstreeks op het gehuurde betrekking hebbende immateriële belemmeringen zoals erfdienstbaarheden of wettelijke voorschriften die het gebruik beperken of onmogelijk maken.

De laatste bullet “terwijl dé huurder dit genot wel mocht verlangen en verwachten van een goed onderhouden zaak van dé soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft” maakt duidelijk dat de huurder en de gehuurde zaak objectief beoordeeld moeten worden. Het gaat dus niet om het verwachtingspatroon van uw huurder, maar om het verwachtingspatroon van een doorsneehuurder. Ook gaat het niet om de kwaliteit van uw pand. Het gaat erom wat abstract gezien de kwaliteit moet zijn. Wat mag dus een willekeurige huurder in zijn algemeenheid van een goed onderhouden soortgelijke zaak verwachten?

Verhelpt u het gebrek niet, terwijl u dat wel had gemoeten, dan mag uw huurder dit zelf (laten) doen. De kosten mag de huurder dan uiteraard op u verhalen. Overigens valt niet elke verstoring van het huurgenot onder de gebrekenregeling en levert niet elk gebrek de verplichting voor u op om dat gebrek te verhelpen. Een goed contract waarin u bepaalde gebreken heeft uitgesloten, kan daarbij enorm helpen. Let daar dus goed op. Ook wanneer u nieuwbouw gaat verhuren.

ad 3. Onderhoudsplicht

Het klinkt logisch, zeker als eigenaar van een pand, maar u bent verplicht om uw pand goed te onderhouden. Doet u dat niet, dan kan dat ertoe leiden dat de huurder niet meer het genot heeft dat hij van het gehuurde mag verwachten en dan komt u ‘vanzelf’ bij de gebrekenregeling uit. Bij het uitvoeren van dit onderhoud moet u er wel rekening mee houden dat de huurder ook tijdens die onderhoudswerkzaamheden recht heeft op het genot van de zaak. Alleen dringende werkzaamheden en onder voorwaarden renovatie moet uw huurder gedogen. De rest niet.

Verplichtingen huurder

Uw huurder heeft straks ook een aantal verplichtingen. Zo moet hij:

de huurprijs betalen;
zich als een goed huurder gedragen;
het gehuurde volgens de overeengekomen bestemming gebruiken;
in bepaalde gevallen aan u toestemming geven om wijzigingen in het gehuurde aan te brengen;
kleine reparaties zelf verrichten;
renovatie-/herstelwerkzaamheden gedogen;
het gehuurde bij het einde van de huur weer aan u ter beschikking stellen.

Voordat u de huurovereenkomst sluit, moet u zich afvragen hoe u het gehuurde wilt gaan verhuren? Casco? Of met installaties? Of misschien wel volledig ingericht/gemeubileerd. Voor welke vorm u ook kiest: leg het een en ander goed vast in de huurovereenkomst én in het proces-verbaal van oplevering. Op die manier weet uw huurder wat hij wel en wat hij niet heeft gehuurd en hoe het zit met uw (en zijn) verantwoordelijkheden ten aanzien van het gehuurde. (Denk bijvoorbeeld aan het onderhoud en de periodieke keuring van installaties. Leg vast wie daarvoor verantwoordelijk is.)

Geen vormvoorschriften

Wat ten slotte nog goed is om u te realiseren, is dat huurcontracten niet per sé op papier gezet moeten worden. Ook mondeling gemaakte afspraken gelden. Omdat afspraken echter makkelijker te bewijzen zijn wanneer ze op papier staan, adviseren we u natuurlijk altijd om ze schriftelijk vast te leggen. Het hoeft echter niet.

Wanneer sluit u uw huurcontracten?

U kunt op elk moment een huurcontract sluiten. Dat kan zelfs op basis van de tekening waarop u de aanvraag omgevingsvergunning hebt ingediend. Op die manier verkleint u uw financiële risico ten aanzien van het vinden van een geschikte huurder ná de oplevering van het gehuurde. Bovendien is het in dat stadium mogelijk om wat maatwerk te leveren, mocht u dat willen.

Wilt u al vooraan in het ontwikkeltraject een huurovereenkomst sluiten, dan moet u goede afspraken maken rondom de oplevering van het gehuurde én de ingangsdatum van het huurcontract. De ingangsdatum bepaalt namelijk het moment waarop u moet opleveren en waarop uw huurder de huur moet gaan betalen. Daarbij moet u uw verwachtingen en natuurlijk die van uw huurder goed managen.

Let erop dat uw verwachtingen bij hetgeen u uiteindelijk gaat opleveren ook volledig aansluiten bij hetgeen de huurder verwacht dat hij uiteindelijk van u ter beschikking gesteld krijgt.

Over de auteur

Lobke Opsteen is advocaat bij Opsteen advocaat en werkzaam op het gebied van overheid en omgevingsrecht, aanbestedingsrecht, bestuurlijk vastgoed en het vastgoedrecht. Bekijk hier haar profiel.